《融资租赁法律实务20讲》内容节选

由申骏律所许建添律师、袁雯卿律师执笔的《融资租赁法律实务20讲》已由法律出版社正式出版，并在京东、当当、淘宝等上架销售。作为一本融资租赁法律实务书籍，本书结合《民法典》及相关司法解释的最新规定，整理并加入了融资租赁实务交易中出租人关注度较高的问题，体系性地讨论了融资租赁物、监管与合规、融资租赁交易、融资租赁资产保全等内容。

《融资租赁法律实务20讲》上架后，笔者陆续收到了多位读者对本书专题五“建筑物附属设施设备作为租赁物”的好评反馈及意见。文本摘录该专题的部分内容，供读者参考。

建筑物附属设施设备作为租赁物的合规性分析

一、建筑物附属设施设备的基本概念

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二、建筑物附属设施设备作为租赁物的合规性分析

（一）《融资租赁公司监督管理暂行办法》（银保监发〔2020〕22号）中的基本规定

《融资租赁公司监督管理暂行办法》（银保监发〔2020〕22号）第7条规定：“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。”第17条第2款规定：“售后回租业务中，融资租赁公司对租赁物的买入价格应当有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。”“固定资产”一词属于会计专业用语。《企业会计准则第4号－－固定资产》（财会〔2006〕3号）第3条第1款规定：“固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。”《金融租赁公司管理办法》（中国银行业监督管理委员会令2014年第3号）关于租赁物的要求与《融资租赁公司监督管理暂行办法》（银保监发〔2020〕22号）的规定较为类似。

据此，从是否符合监管规定角度而言，出租人以建筑物附属设施设备开展融资租赁交易的，应当在交易前对建筑物附属设施设备是否属于固定资产、是否权属清晰、是否真实存在、是否不存在设定在先的权利负担、是否不存在低值高估等问题进行审查。

（二）央企类融资租赁公司需落实“不得以不能变现的财产作为租赁物”要求

《关于进一步促进中央企业所属融资租赁公司健康发展和加强风险防范的通知》（国资发资本规〔2021〕42号）第2条“严格规范融资租赁公司业务开展”部分规定：“……规范租赁物管理，租赁物应当依法合规、真实存在，不得虚构，不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物，严格限制以不能变现的财产作为租赁物，不得对租赁物低值高买，融资租赁公司应当重视租赁物的风险缓释作用。……”。但是，上述通知并未就什么是“不能变现的财产”作出列举或说明。

“变现”是指把非现金的资产和有价证券等换成现金。根据该词的含义，是否可以变现，是一个出售资产后产生的结果。笔者认为，“不能变现”至少可以包含以下三层含义：第一，“不能变现”可以指财产价格虚高或不具有市场流通性导致无人应价，即“有价无市”；第二，法律法规规定占用及使用部分财产需要取得相应的资质，但相应的特许经营资质取得的要求较高、导致交易市场中较难寻找到买方，导致财产实际“不能变现”；第三，因财产属于法律法规禁止流通或限制流动的范围，导致无法进行交易进而“不能变现”。据此，建议央企类出租人关注建筑物附属设施设备是否存在可能被认定为“不能变现的财产”的情形（如价值虚高）、买受人是否具有准入要求较高的特殊资质或者建筑物是否属于不宜转让的资产（如政府办公大楼等）。

（三）建筑物附属设施设备不得为公益性资产、不得为在建工程

《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）关于金融租赁公司的整治工作要点即包括：“4.业务经营。违规以公益性资产、在建工程、未取得所有权或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物；……”中国银保监会有关部门负责人就《融资租赁公司监督管理暂行办法》（银保监发〔2020〕22号）答记者问时提到：“融资租赁公司与金融租赁公司所开展的融资租赁业务属于同质同类业务，应适用于相对统一的业务规则和监管约束。”据此，以建筑物附属设施设备开展融资租赁交易的，出租人应当确认建筑物附属设施设备不属于公益性资产，且不得为在建工程。

关于公益性资产的定义，《国家发展改革委办公厅关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知》（发改办财金〔2010〕2881号）界定为：“‘公益性资产’是指主要为社会公共利益服务，且依据国家有关法律法规不得或不宜变现的资产。”《国家发展改革委、财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》（发改外资〔2018〕706号）则以列举形式指出：“申报企业拥有的资产应当质量优良、权属清晰，严禁将公立学校、公立医院、公共文化设施、公园、公共广场、机关事业单位办公楼、市政道路、非收费桥梁、非经营性水利设施、非收费管网设施等公益性资产及储备土地使用权计入企业资产。”据此，若出租人将为社会公共利益服务的公立学校、公立医院、机关事业单位办公楼等的附属设施设备作为租赁物的，也将面临合规性障碍。

《企业会计制度》（财会〔2000〕25号）第34条第2款规定：“达到预定可使用状态应当计提折旧的固定资产，在年度内办理竣工决算手续的，按照实际成本调整原来的暂估价值，并调整已计提的折旧额，作为调整当月的成本、费用处理。如果在年度内尚未办理竣工决算的，应当按照估计价值暂估入账，并计提折旧；待办理了竣工决算手续后，再按照实际成本调整原来的暂估价值，调整原已计提的折旧额，同时调整年初留存收益各项目。”参考上述制度，实务中，出租人判断标的物是否已由在建工程转入固定资产、能否作为适格的租赁物问题时，一般以标的物是否办理了竣工决算手续、是否列示于承租人资产负债表中的固定资产科目作为标准。

（四）若建筑物属于违章建筑，则相应的附属设施设备不宜作为租赁物

《土地管理法》（2019修正）第57条第2款规定：“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。”第74条规定：“……对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”《城乡规划法》（2019修正）第64条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”综合上述规定，在以下情况下，建筑物可能被认定为违章建筑：

1.在未取得土地使用权情况下建造的建筑物；

2.擅自改变土地使用性质建造的建筑物；

3. 在临时使用的土地上建造永久性建筑物；

4. 在未取得建设用地规划许可证的情况下建造的建筑物；

5. 未按照建设工程规划许可证的规定建造的建筑物。

由于违章建筑物本身面临被责令停止建设、限期拆除的法律风险，与违章建筑物配套建设的附属设施设备也将面临无法持续存续的问题。基于违章建筑物附属设施设备的物权可能因拆除而丧失的不稳定因素，其不宜作为租赁物。

三、建筑物附属设施设备权属问题对融资租赁的影响

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四、建筑物附属设施设备作为租赁物如何开展权属审查及价值审查工作

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